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22Abr 2019

Impuesto al consumo para vender su casa

Impuesto al consumo y la Venta de su inmueble - ClausERP

Lo que debe tener en cuenta del impuesto al consumo para vender su casa

Tener vivienda propia es el sueño de muchas personas, pues esto genera un patrimonio, que tal vez si contó con una buena planeación, puede dar una rentabilidad que permita vivir sin contratiempos.

 

El problema es que según la ley 1943 del 28 de diciembre de 2018, estableció cambios en el Impuesto Nacional al Consumo, donde incluyó un tema especial para los inmuebles. Por eso es importante que si está a punto de vender su vivienda haga cuentas y revise si este gravamen afecta su operación.

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Es importante tener en cuenta que para aplicar el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, es necesario aclarar varios conceptos, por medio de este proyecto que va dirigido a los enajenantes, a cualquier título, de bienes inmuebles o cedentes de derechos fiduciarios o participaciones en fondos que no cotizan en bolsa, que no se encuentren expresamente excluidos o exentos en el artículo 512-22 del Estatuto Tributario.

 

La Ley de Financiamiento y la venta de vivienda

 

Según este artículo mencionado, todo vendedor de inmuebles tendrá que generar el INC con una tarifa del 2 %, para lo cual deberán inscribirse en el RUT, expedir factura y declarar bimestralmente. Además, los compradores tendrían que practicar la nueva retención a título de INC.

 

Según los artículos 1, 20 y 123 de la nueva ley de financiamiento estableció nuevas reglas de juego en materia del IVA y del INC en la venta de bienes inmuebles.

De acuerdo con dichos cambios desde el pasado 1 de enero, ningún bien raíz será generador de IVA, pues entre 2017 y 2018 sí se generaba un IVA del 5 % solo sobre la primera venta que se hiciera de bienes raíces nuevos destinados para vivienda y cuyo valor superar los 26.800 UVT ($853.821.000 y $888.581.000 para 2017 y 2018 respectivamente).

En reemplazo de dicho IVA, el nuevo artículo 512-22 agregado al ET establece que se deberá cobrar un Impuesto Nacional al Consumo –INC– del 2 % sobre bienes raíces, nuevos o usados, sin importar si son “activo fijo” o “inventario para la venta”, que se vendan con un precio superior a 26.800 UVT ( $918.436.000) y que se destinen para cualquier uso (excepto los que estén destinados para actividades agropecuarias, para construir proyectos de vivienda de interés social, o para equipamientos colectivos de interés público social adquiridos por el Estado o por una Esal del régimen especial)

Lo que dice la Ley

 

“El responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.”

Así entonces, estas son algunas dificultades para los vendedores:

  • La norma da entender que el responsable de generar el impuesto es todo aquel que llegue a vender un bien raíz sujeto al INC (es decir, sin importar si es persona natural residente o no residente, una sucesión ilíquida, o una persona jurídica de cualquier tipo, etc.). Por tanto, antes de poder elaborar la escritura pública, es claro que dicho vendedor se vería obligado a inscribirse en el RUT, o a actualizarlo, para hacer figurar en este la responsabilidad 33 – impuesto nacional al consumo y luego tendría adicionalmente la tarea de presentar (en papel o virtualmente, dependiendo de si le aplican o no los criterios de la Resolución 12761 de 2011) el respectivo formulario bimestral 310 con la declaración de dicho impuesto.
  • Si no hay ninguna norma que lo exonere de expedir factura de venta (ver por ejemplo los casos de exoneración del artículo 616-2 del ET y el artículo 2 del Decreto 1001 de 1997 recopilado en el artículo 1.6.1.4.2 del DUT 1625 de octubre de 2016), es claro que todos los vendedores de los bienes inmuebles sujetos al INC tendrían que cumplir con la obligación de expedir la respectiva factura de venta incluyendo el respectivo valor del INC.
  • Por lo demás hasta las personas naturales que no son comerciantes, sean residentes o no, y que vendan alguna vez un bien raíz activo fijo sujeto al nuevo INC, se tendrían que poner en la desgastante tarea de solicitar a la Dian la respectiva autorización de numeración de facturación (ver artículo 617 del ET y la Resolución 00055 de julio de 2016) pues hasta el momento no hay norma que los exonere de facturar sus bienes raíces activos fijos sobre los cuales tendrán que generar y cobrar un 2 % de INC (ver artículo 1.6.1.4.2 del DUT 1625 de 2016).
  • Además, y de acuerdo a la nueva versión del parágrafo transitorio 2 del artículo 616-1 del ET, modificado con el artículo 15 de la nueva ley de financiamiento, es posible que dicha facturación la deba expedir de forma electrónica, algo que solo aplicará si llegan a figurar como obligados a facturar electrónicamente de acuerdo con una resolución que la Dian está próxima a expedir (y de la cual ya publicó un proyecto el pasado 21 de diciembre de 2018)

Estas son las dificultades para los vendedores:

 

  • Todo aquel que actúe como comprador tendrá que practicar la retención total del impuesto al vendedor (es decir, tendría que practicar una  nueva “retención a título del INC” que hasta ahora no existe), y que dicho comprador, antes de hacer la escritura, tendrá que pagar esa retención (obviamente en el mismo y tradicional formulario 350 mensual de retenciones en la fuente) pues la prueba de ese pago se lo tendrá que mostrar al notario.
  • La obligación de convertirse en retenedor del INC implicaría que hasta una persona natural no comerciante (residente o no residente) que adquiera un bien raíz sujeto al INC tendría que inscribirse primero en el RUT, actualizarlo, y conseguir adicionalmente la firma electrónica, para de esa forma poder presentar virtualmente la declaración de retención.
  • Adicionalmente, compradores y vendedores de los bienes raíces sujetos al INC también deberán tener en cuenta las nuevas reglas para elaboración de escrituras públicas que se mencionan en la nueva versión del artículo 90 del ET, modificado con el artículo 53 de la nueva ley de financiamiento.

 

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